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Aktuelles
Mietverträge von Gewerberaum
Vertrag kommt von vertragen – so jedenfalls der Volksmund. In der Praxis gibt es allerdings bei Mietverträgen häu g Streit. Die Besonderheiten bei Gewerbemietverhältnissen sind, dass viele Schutzvorschriften für Mieter, die bei der Vermietung von privatem Wohnraum selbstverständlich sind, nicht gelten. Der Grund hierfür ist, dass nach Meinung des Gesetzgebers der „erfahrene“ gewerbliche Mieter nicht so schutzbedürftig ist wie eine Privatperson. Mieter und Vermieter sind demnach sehr frei in der Gestaltung ihres persönlichen Mietvertrages. Umso wichtig ist, dass die Konditionen auch tatsächlich frei zwischen den Parteien ausgehandelt werden und nicht nur eine Partei – in der Regel der Vermieter – einen Formularmietvertrag vorlegt, den der andere nach dem Prinzip „Vogel friss oder stirb“ unterzeichen soll. Glücklicherweise – zumindest für Mieter – übersteigt mittlerweile in beinahe allen Gebieten das Angebot an leer stehenden Gewerbeimmobilien die Nachfrage deutlich, so dass der Mieter in einer guten Verhandlungsposition ist.
Begriff des Gewerbemietvertrages
Gewerberäume sind solche Räume, die nach dem Zweck des Vertrages zu geschäftlichen Zwecken angemietet werden, wie z.B. Büros, Läden, Lagerhallen, Werkstätten, Praxisräume usw. Eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnungen kann bis zu 50% der Wohn äche gestattet werden. Hier sollte man sich in jedem Fall vor Vertragsschluss bei der zuständigen Gemeinde erkundigen, ob in diesem Stadtviertel die (teil-)gewerbliche Nutzung erlaubt ist. Die Regelungen zum Mietrecht nden sich in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Davon sind die §§ 549 bis 577a nicht für Gewerbe-, sondern nur für Wohnraummietverträge anwendbar. Allerdings erklärt § 578 einige Regelungen für entsprechend anwendbar.
(Schrift-) Form des Mietvertrages
Mietverträge können wie die meisten Verträge auch mündlich geschlossen werden. Hiervon ist jedoch dringend abzuraten! Im Streitfall ist es bei mündlich geschlossenen Verträgen beinahe unmöglich festzustellen, was die Parteien vereinbart haben. (Zeit-)Mietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr bedürfen ohnehin der Schriftform (§§ 550, 578 BGB). Auch bei der Schriftform werden oft Fehler gemacht. Der gesamte Vertragstext einschließlich aller Anlagen (etwa: Zeichnungen, Zusatzvereinbarungen und sonstige Urkunden) müssen miteinander fest verbunden sein. Lose Blätter oder die Verbindung mit einer Büroklammer wahren nicht die Schriftform! Erforderlich ist eine feste, körperliche Verbindung aller Unterlagen, die nur mit Gewalt oder Substanzzerstörung wieder aufgelöst werden kann. Eine Heftung mit Heftklammern reicht aus. Bei Nachtragsurkunden (=späteren Vereinbarungen) genügt es, wenn auf die ursprüngliche Vereinbarung eindeutig hingewiesen und zudem klargestellt wird, dass die übrigen, formgültig abgeschlossenen Vereinbarungen weiterhin gelten sollen. Zur Schriftform gehört auch zwingend die eigenhändige Namensunterschrift. Unterschrift ist dabei wörtlich zu verstehen, sie muss den Urkundentext räumlich abschließen.
Ein ohne Beachtung der Schriftform abgeschlossener Vertrag mit einer Laufzeit von über einem Jahr ist zwar nicht unwirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Er kann dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (diese ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig, § 580 a Abs. 2 BGB) gekündigt werden, auch wenn die Vertragsparteien eine längere, feste Laufzeit vereinbart haben. Diese Gelegenheit, sich von einem langfristigen Vertrag lösen zu können, ist vielfach überraschend und meist für eine der Vertragsparteien mit erheblichen Nachteilen verbunden, weil die Investitionen und die weiteren Dispositionen auf dem Spiel stehen.
Vertragsparteien
Die genaue Bezeichnung der Mietvertragsparteien im Vertrag ist von überragender Bedeutung. Denn nur zwischen den im Vertrag aufgeführten Parteien kommt dieser zustande. Dies klingt erst einmal selbstverständlich, führt aber dennoch immer wieder zu Problemen. Vertragsparteien auf Vermieterund Mieterseite können natürliche und juristische Personen (z.B. GmbH, Aktiengesellschaft) sein. Hinzu kommen die Personenhandelsgesellschaften (offene Handelsgesellschaft, Kommanditgesellschaft), die, obwohl sie nicht rechtsfähig sind, unter ihrer Firma Verträge schließen können. Auch der Einzelkaufmann schließt gewöhnlich unter der Firma (dem Handelsnamen) den Vertrag, um herauszustellen, dass das Gewerbemietverhältnis zu dem Handelsgewerbe gehört. Bei Personenmehrheiten, wie der Gesellschaft bürgerlichen Rechts aber auch Erbengemeinschaften, müssen alle Gesellschafter bzw. Erben den Vertrag gemeinschaftlich schließen. Wichtig bei juristischen Personen ist, dass auch der gesetzliche Vertreter mit vollständigem Namen im Vertragskopf aufgenommen wird. Mieter und Vermieter sollten sich durch Vorlage geeigneter Unterlagen (Handelsregister-Grundbuchauszug, schriftliche Vollmacht bei Vertretern und Verwaltern) nachweisen lassen, dass der Vertragspartner tatsächlich Berechtigter ist.
Mietgegenstand
Hier empfiehlt sich eine möglichst genaue Bezeichnung der vermieteten Räume einschließlich Nebenräumen (Keller, Garage, Lagerräume aber auch Stellplätze). Vorteilhaft ist es in jedem Fall Zeichnungen bzw. Grundrisse mit in den Vertrag einzubeziehen. Erfolgt die Berechnung der Miete nach Fläche sollte im Vertrag auch die Anzahl der vermieteten Quadratmeter mit angegeben werden.
Mietzweck
Anders als bei Wohnraum, der immer nur zu „Wohnzwecken“ vermietet werden kann, ist es bei der Geschäftsraummiete nicht üblich, lediglich „vermietet zu gewerblichen Zwecken“ anzugeben, wobei diese Formulierung für den Mieter sehr vorteilhaft wäre. Im Übrigen sollte auf die Beschreibung des Mietzwecks große Sorgfalt verwandt werden. Möchte der Mieter später die Räumlichkeiten zu anderen, als die im Vertrag genannte Zwecke benutzen, muss er sich mit dem Vermieter hierauf einigen. Andernfalls drohen ihm Abmahnung und Unterlassungsansprüche des Vermieters. Für den Mieter günstig ist daher eine möglichst weite Formulierung, die auch spätere Änderungen des Geschäftsbetriebes ermöglicht.
Behördliche Genehmigungen
Ein Mieter sollte tunlichst erst dann den Vertrag abschließen, wenn feststeht, dass er etwaige behördliche Erlaubnisse am gewünschten Standort auch erhält. Sonst kann es passieren, dass der Mieter zwar einen zivilrechtlich gültigen Mietvertrag besitzt und zur Mietzahlung verp ichtet ist, sein Gewerbe aber mangels öffentlich-rechtlicher Genehmigung dennoch nicht betreiben darf.
Mietdauer
Üblich sind längerfristige Zeitmietverträge, deren Laufzeit von wenigen Jahren bis hin zu 10 oder gar 15 Jahren variiert. Der bei der Vermietung von Wohnraum übliche unbefristete Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist kommt praktisch nicht vor. Vorteil der Zeitmietverträge, die oftmals mit Verlängerungsoptionen verbunden sind, ist eine Planungssicherheit sowohl für Mieter und Vermieter. Auf der anderen Seite bleibt für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses nur die Kündigung aus „wichtigem Grund“ oder ein einverständlicher Aufhebungsvertrag. Risiken können insbesondere sein: Die Geschäftsräume sind zu klein, eine Expansion ist nicht möglich. Der angemietete Geschäftsraum ist zu groß und wird nicht mehr benötigte. Das Umfeld am Standort verschlechtert sich derart, dass er nicht mehr attraktiv ist.
Ersatz-, Nach- oder Untermieter
Um vorzeitig aus längerfristigen Verträgen sich lösen zu können, besteht die Möglichkeit einer vertraglichen Vereinbarung, die den Mieter berechtigt einen Nachmieter (dieser tritt vollständig in die Rechte und P ichten des Mieters ein) oder Untermieter zu stellen (der Mieter bleibt Hauptmieter und Vertragspartner des Vermieters, im Verhältnis zum Untermeiter ist er jedoch Vermieter). Ein Ersatzmieter dagegen ist der Rechtsnachfolger eines Mieters (Bsp. die Firmierung wechselt oder die Firma wird aufgekauft). Auch eine derartige Regelung sollte in den Vertrag aufgenommen werden.
Miete
Die Höhe der Miete ist frei vereinbar und wird lediglich durch das gesetzliche Verbot des Wuchers (ca. 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete) eingeschränkt. Anders als bei Wohnraum gibt es keine halbwegsverbindlichen Mietspiegel der Gemeinden. Eine gute Übersicht über die übliche Miethöhe verschafft man sich bei Maklern, über Anzeigen (Internet und Tageszeiten) sowie durch Nachfrage bei den Industrie- und Handelskammern.
In den meisten Verträgen geht man von einer so genannten Nettokaltmiete aus. Dies hat nichts mit der Umsatzsteuer zu tun, sondern bedeutet, dass zusätzlich zur Miete noch die Nebenkosten zu bezahlen sind. Übrigens: Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe schuldet der Mieter nur dann, wenn beide Mietvertragsparteien umsatzsteuerp ichtig sind Es bedarf hier aber zusätzlich der Vereinbarung im Vertrag. Gelegentlich kommen auch Klauseln vor, bei denen neben der Grundmiete ein bestimmter Prozentsatz der Mietzahlung an den Umsatz des Mieters geknüpft wird.
Nebenkosten – die zweite Miete
Auch der gewerbliche Mieter schuldet nur die Betriebskosten die konkret im Mietvertrag vereinbart sind. Allerdings können hier weitaus mehr Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden, als dies bei der Wohnung möglich ist. So kann der Mieter auch mit Kosten der Verwaltung und Bewachung, Managementkosten oder auch Werbegemeinschaftsbeiträgen zusätzlich belastet werden. Die Nebenkosten können pauschal nach Personen oder nach Fläche abgerechnet werden. Dort wo Verbrauchseinrichtungen (Wasser-, Gas-, Stromzähler etc…) vorhanden sind, dürfte jedoch lediglich die verbrauchsabhängige Abrechnung zulässig sein. Im Interesse der gerechten Berechnung sollte der Mieter darauf achten, dass derartige Zählereinrichtungen tatsächlich vorhanden sind.
Mieterhöhung
Hier gibt es drei übliche Varianten: 1. Staffelmiete 2. Wertsicherungsklausel 3. Gutachter
Die Vereinbarung einer Staffelmiete unterliegt nicht den gleichen Beschränkungen wie bei der Vermietung von Wohnraum. Die Staffel kann sich nach unterschiedlichen Zeiträumen richten, es ist nicht erforderlich, einen Jahresrhythmus einzuhalten. Die Höhe der Staffelmiete ist zwischen den Vertragsparteien zu vereinbaren. Die Staffelmiete kann auch mit einer Wertsicherungsklausel kombiniert werden.
Durch die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel wird die Miete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex für Deutschland. Ein Index wie der Lebenshaltungskostenindex dient als Bezugsgröße. Die verwendete Wertsicherungsklausel (Indexklausel) muss je nach Formulierung eventuell durch die Landeszentralbank genehmigt werden.
Die dritte der obigen Alternativen ist die Gutachterklausel: Ist entweder ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen oder hat sich der Index verändert, so können die Mietvertragsparteien über die Anpassung der Miete verhandeln und für den Fall, dass sie sich nicht einigen, wird die Miete durch den Sachverständigen verbindlich festgestellt. Die Gutachterkosten tragen die Parteien zur Hälfte. Die Mietanpassung aufgrund der Gutachterklausel ist für beide Vertragsparteien nicht risikolos: Grundsätzlich werden die Vertragsparteien abschätzen können, ob sich das Mietniveau geändert hat, in welcher Höhe dieses der Fall ist allerdings nicht. Die Kosten für ein Sachverständigengutachten sind im Übrigen nicht unerheblich, eine Mieterhöhung kann faktisch in den Gutachterkosten schnell untergehen.
Verjährung
Ansprüche auf Miete verjähren nun bereits nach drei Jahren. Beginn ist der Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, der Gläubiger von dem Anspruch Kenntnis hatte oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte haben können und die Person des Schuldners und seine Anschrift kennt.
Kaution
Die Stellung einer Kaution ist üblich, anders als bei Wohnraum besteht keine gesetzliche Verp ichtung, dass die Kaution verzinst werden muss. Eine Verzinsung sollte daher in jedem Fall vereinbart werden. Möchte der Mieter anstelle der Kaution eine Bankbürgschaft leisten ist auch hierzu eine vertragliche Regelung notwendig.
Instandsetzung , Schönheitsreparaturen, Umbaumaßnahmen
Im Gewerbemietvertrag ist oft vorgesehen, dass die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Räume sowie die Vornahme der üblichen Schönheitsreparaturen Verp ichtung des Mieters ist. Dies ist zulässig, wenn auch Vorsicht bei Formularklauseln geboten ist. Nicht erlaubt ist die gesamte konstruktive Gebäudeinstandhaltung (Dach, Außenwände, Heizungsanlagen etc.) auf den Mieter abzuwälzen. Führt der Mieter mit Zustimmung des Vermieters Umbaumaßnahmen durch, so ist er dennoch bei Beendigung des Mietverhältnisses verp ichten, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Auch hier sind vertragliche Regelungen sinnvoll. Dies gilt auch dann, wenn Umbaumaßnahmen vom Vermieter für den Mieter vorgenommen werden.
Konkurrenzschutz, Außenwerbung
Der Schutz vor Konkurrenz im selben Mietobjekt ist – auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung – anerkannter Grundsatz bei gewerblichen Mietverhältnissen. Da im Einzelfall eine exakte Eingrenzung schwierig ist, emp ehlt sich auch hier eine ausdrückliche Regelung über die Reichweite des Verbotes.
Gewerblichen Mietern steht das Recht zu, an der Außenwand des Hauses und beim Briefkasten Firmen- und Namensschilder anzubringen. Allerdings müssen sich Mieter und Vermieter auf die Gestaltung einigen. Auch die Nutzung der Außenwand von der Unterkante des Fensters seiner Geschäftsräume bis zur Unterkante der darüber liegenden Räume für Reklameschilder oder ähnliches ist grundsätzlich gestattet. Der Mieter muss aber Rücksicht auf den örtlichen Verkehrsgebrauch nehmen. Angebrachte Außenwerbung darf allerdings Mitmieter nicht stören. Auch kann das örtliche Baurecht vorsehen, dass für die Anbringung von Reklametafeln in bestimmten Fällen eine behördliche Genehmigung erforderlich ist.
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